Expulsion par huissier

L'expulsion d'un locataire est une procédure qui nécessite le concours d'un huissier ou commissaire de justice, d'un juge et parfois des autorités de police.

Afin de mettre en œuvre une expulsion, le propriétaire du bien immobilier doit obligatoirement avoir recours à un huissier ou commissaire de justice.

Les hypothèses d'expulsion par huissier ou commissaire de justice

Une expulsion peut être mise en œuvre :

• au terme du bail, lorsque le locataire refuse de quitter le bien immobilier ;
• en cours de bail, lorsque le locataire ne paye pas les loyers et/ou les charges.

Les étapes de la procédure d'expulsion

Plusieurs étapes :

Assignation par huissier ou commissaire de justice

En cas d'assignation par huissier, le propriétaire du bien immobilier assigne le locataire devant le tribunal judiciaire.

Lorsque l'assignation est délivrée par l'intervention d'un huissier, un document d'information en vue de l'audience doit être délivré au locataire (décret n° 2017-923 du 9 mai 2017). Ce document indique notamment l'importance de se présenter à l'audience, les dates, horaires et lieux de celle-ci tout comme la possibilité, pour le locataire, de saisir le bureau de l'aide juridictionnelle et les acteurs locaux qui contribuent à la prévention des expulsions.

Pour connaître les coordonnées du tribunal judiciaire ou de proximité : ici.

Audience de jugement

En l'absence de clause résolutoire, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, ou prononcer la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. En cas de clause résolutoire, le juge prononce la résiliation du bail et l'expulsion.

En matière d'expulsion, le recours à un avocat est facultatif. Les parties peuvent se défendre elles-mêmes, ou être représentées par leur conjoint, leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité, leurs parents ou alliés en ligne directe ; leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu'au troisième degré inclus ; les personnes exclusivement attachées à leur service personnel ou à leur entreprise (article 762 du Code de procédure civile).

Commandement de quitter les lieux

À compter de la délivrance de cet acte, le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour libérer le bien immobilier. À défaut, il est expulsé.

Ce délai de 2 mois prévu à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait (cette disposition vise les squatteurs).

Expulsion

Un huissier ou commissaire de justice se rend au domicile du locataire.

• Le locataire est présent et n'oppose pas de résistance : l'huissier fait un inventaire des biens mobiliers et récupère les clés.
• Le locataire est présent, mais s'oppose à l'expulsion : l'huissier a recours aux forces de police.
• Le locataire est absent : l'huissier a recours aux forces de police et à un serrurier pour entrer. Il vide le logement et change la serrure. Le locataire est informé à son retour par une affiche collée à la porte du logement.

Les garanties du locataire expulsé

Le locataire est protégé, afin qu'il ne se retrouve pas sans domicile :

• Avant l'audience de jugement, le préfet a recours au Fonds de solidarité pour le logement (FSL) : le FSL a pour mission de trouver une solution de relogement ou d'aide financière au profit du locataire.
• Après le jugement d'expulsion, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire : le juge peut lui accorder un délai de 1 mois à 1 an pour s'acquitter de sa dette ou quitter le logement.
• Trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, le locataire ne peut être expulsé, sauf si :
  • le bien immobilier est en mauvais état, et a fait l'objet d'un arrêté de péril ;
  • le locataire peut être relogé dans des conditions décentes ;
  • une décision du juge supprime le bénéfice de la trêve hivernale en cas de squat ;
  • il s'agit de squatteurs qui se sont introduits « sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait » (article L. 412-6 modifié du Code des procédures civiles d’exécution). 
• HLM : le locataire de HLM peut signer un protocole d'accord avec l'organisme HLM, qui lui permet de rester dans les lieux en échange du paiement d'indemnités fixées par le juge.

Procédure administrative d'expulsion : la procédure accélérée d'évacuation forcée

Depuis le 1er janvier 2021, une procédure administrative existe pour permettre aux propriétaires d'expulser un locataire ou un squatteur sans passer par le tribunal judiciaire.

Dans cette situation, le propriétaire doit :

• porter plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la gendarmerie ;
• apporter la preuve que le logement est bien son domicile (à l'aide de factures, documents fiscaux, d'une attestation fournie par un voisin, etc.) ;
• faire constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire ;
• demander au préfet de mettre en demeure le locataire de quitter le logement.

À réception de la demande, le préfet dispose de 48 heures pour notifier sa décision. Tout refus doit être motivé. En cas d'accord, une mise en demeure de quitter le logement est notifiée au locataire ou au squatteur. Si cette mise en demeure n'est pas respectée dans les 24 heures, le préfet peut ordonner l'évacuation forcée.

Depuis le 1er février 2022, les propriétaires peuvent se faire assister d'un huissier ou commissaire de justice qui les accompagne pendant toute la durée de la procédure jusqu'à la restitution du logement. L'huissier prend en charge le dossier moyennant honoraires d'intervention.